Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja i inne błędy początkujących inwestorek

Jeśli czytałaś cokolwiek na temat inwestowania w nieruchomości, to jestem przekonany, że natknęłaś się na poradę typu: „najważniejsze 3 czynniki, którymi powinnaś się kierować przy zakupie nieruchomości to: po pierwsze, lokalizacja, po drugie, lokalizacja i wreszcie po trzecie, lokalizacja!”. Jest to prawda ludowa, która – bardzo często powtarzana – staje się niemal niepodważalna.

Przełamanie

Pod wpływem tej „prawdy”, początkowo też kupowałem mieszkania na wynajem wyłącznie w ścisłym centrum miasta. Gdy agenci dzwonili do mnie z ciekawymi ofertami rynkowymi mieszkań poza centrum, nawet nie chciałem ich oglądać. Aż do pewnego przypadku. Otóż koleżanka mojej przyjaciółki sprzedawała swoją kawalerkę, aby zdobyć fundusze na zakup większego mieszkania. Dogadany kupiec, od którego otrzymała 10-procentowy zadatek zrezygnował z zakupu i koleżanka nie była w stanie sfinalizować swojego nabytku. Wiedząc, że poszukuję mieszkań na wynajem, zwróciła się do mnie z ofertą „last minute”. Obejrzałem mieszkanie – było ładnie i starannie wykończone, mieściło się w atrakcyjnym budynku. Cena była superatrakcyjna. Ale nadal się wahałem, bo mieszkanie znajdowłao się na warszawskiej Pradze, dzielnicy nie mającej przecież najlepszej reputacji.

Nowa prawda

Przełamałem się i jednak je kupiłem. Byłem mile zaskoczony, gdy po paru dniach udało mi się je wynająć za całkiem rozsądne (w porównaniu do ceny zakupu) pieniądze, solidnie zapowiadającym się najemcom (zresztą mieszkali później w nim ponad 3 lata). Postanowiłem dalej eksperymentować z mniej atrakcyjnymi lokalizacjami, o ile tylko cena zakupu będzie odpowiednio atrakcyjna. W ten sposób przekonałem się, że w segmencie „budżetowym” (małe metraże mieszkań o średnim standardzie) trzy najważniejsze czynniki przy wyborze mieszkania na wynajem to: cena, po drugie – cena i po trzecie – cena. Lokalizacja zajmuje wśród kryteriów wyboru odleglejsze miejsce. Osoby, których budżet pozwala jedynie na wynajem małej kawalerki, nie są w stanie płacić wyższego czynszu za mieszkanie tylko dlatego, że znajduje się ono bliżej ich miejsca pracy.

Lokale użytkowe i domy

Jeśli postanowiłaś, że swoją wolność finansową będziesz budować na bazie portfela lokali użytkowych, to owszem, lokalizacja będzie miała kluczowe znaczenie. Nie tylko konkretna ulica, konkretny budynek, ale wręcz umiejscowienie Twojego lokalu w samym budynku. Najemca chętnie wynajmie lokal od frontu budynku, widoczny z przystanku autobusowego, najlepiej znajdującego się na rogu budynku. O wiele mniej będzie gotów zapłacić za lokal znajdujący się od strony otoczonego płotem i zamykanego na noc podwórza.

Jeśli zamierzasz kupować domy i luksusowo je wykańczać, to pewnie nie ma wogóle sensu rozważać lokalizacji w jakiejś obskurnej dzielnicy nawet jeśli wypatrzyłabyś tam sprzedawaną okazyjnie starą willę. Więc lokalizacja może mieć duże znaczenie, ale nie zawsze i nie w każdym przypadku.

Natomiast z perspektywy budowania wolności finansowej (gdzie nieruchomość kupujesz nie po to, by ją później drożej sprzedać, tylko po to, aby ją zatrzymać i aby przez długie lata przynosiła Ci co miesiąc stały strumień pasywnej gotówki) nie warto za dobrą lub „modną” lokalizację przepłacać. Bo czy możesz mieć pewność, że za 10 czy 20 lat ten nowoczesny i modny adres nadal będzie uznawany za prestiżowy? Jeśli nie, to Twoje mieszkanie przestanie przyciągać dodatkową premię ponad średni rynkowy poziom czynszu.

Inne błędy

Inne błędy często popełniane przez początkujące inwestorki oraz początkujących inwestorów to kupowanie i następnie wykańczanie mieszkania „jak dla siebie”. Wplątują oni do swych decyzji inwestycyjnych swoje prywatne preferencje konsumpcyjne. Szukają takiego mieszkania, w którym sami mogliby zamieszkać i gdy takie znajdą, gotowi są zapłacić więcej za ładny widok z okien, za piętro, na którym znajduje się mieszkanie, za ładny kolor płytek w łazience, za ciekawy „klimat” mieszkania. Są gotowi zapłacić drożej za materiały wykończeniowe, kupić droższą kuchenkę gazową, droższe i bardziej eleganckie meble. Niestety te wyższe wydatki raczej się nie zwrócą w postaci wyższego czynszu od najemców.

Ale chyba najpoważniejszym błędem jest brak przemyślenia swojej taktyki inwestycyjnej. Znam wiele osób, których portfele nieruchomości wyglądają na przypadkową zbieraninę – stare mieszkanko „po babci”, mieszkanie, w którym mieszkali przed laty, luksusowy 120-metrowy apartament kupiony „okazyjnie” za namową przyjaciela, kilka kawałków gruntów w różnych stronach Polski, apartament wakacyjny nad Bałtykiem i jeszcze większy w Hiszpanii. Takie sytuacje są pokutą powszechnej w Polsce strategii inwestowania w nieruchomości, którą kiedyś nazwałem: „dziś kupię, a jutro się zobaczy”.

Skutek? Długie okresy pustostanów, apartament stoi niewykończony latami, bo… nie ma czasu się tym zająć. Apartament wakacyjny miał być wynajmowany w okresach, gdy właściciele z niego nie korzystają, ale nie jest wynajmowany, bo „co zrobić z rzeczami, które w nim trzymamy?”. Nieruchomości zamiast przynosić co miesiąc strumień pasywnej gotówki, generują koszty drenujące kieszeń posiadaczy.

Porada

Namawiam do bardziej wyrafinowanej taktyki inwestowania. Na początku określ sobie, jaki poziom pasywnych wpływów będzie potrzebny do utrzymania satysfakcjonującego Ciebie standardu życia. Potem sprecyzuj, w jaki typ nieruchomości chcesz inwestować. Aby otrzymywać np 10.000 złotych pasywnej gotówki miesięcznie, wystarczy Ci posiadanie: jednej willi lub jednego lokalu wynajmowanego na oddział banku lub 5 mieszkań 2-pokojowych w nowych apartamentowcach lub 10 kawalerek w centrum. Od wyboru segmentu, w którym chcesz działać, zależeć będzie lista kryteriów wyboru nieruchomości do kupna, standard wykończenia, itp. Zanim kupisz swoją nieruchomość pod wynajem, powinnaś mieć jasno sprecyzowany obraz najemcy, któremu Twoja nieruchomość przypadnie do gustu.

Nie podejmuj decyzji pod wpływem podpowiedzi swoich znajomych, agenta nieruchomości lub opinii zasłyszanych w mediach. Inwestuj zgodnie z własnym, precyzyjnym planem. Powodzenia!

Fot.: Flickr/Jeffrey na lic. CC BY 2.0