Buduj swoją wolność finansową na solidnym fundamencie

Dobrze, abyś swoją wolność finansową, swobodę decydowania o swoim czasie, swobodę wyboru tego, czym chcesz się na co dzień zajmować, zbudowała na solidnym fundamencie. Niewiele jest instrumentów inwestycyjnych, które dawałyby tak dużą pewność i stabilność jak nieruchomości.

Wieloletnie doświadczenie

Ludzie inwestują w mieszkania na wynajem od setek lat. Ostatnio kilkakrotnie byłem w Toruniu, gdzie na starym mieście są kilkusetletnie kamienice. Eleganckie kamienice można podziwiać na rynkach wielu polskich miast. Okoliczni szlachcice przyjeżdżali do miasta, stawiali kamienicę. Na parterze lokowali karczmę, aptekę, sklep. Sami mieszkali w dużych apartamentach na piętrze, a wyższe kondygnacje wynajmowali rzemieślnikom lub studentom. W ten sposób powstawały miasta.

Kamienice na przestrzeni wieków wielokrotnie zmieniały właścicieli, ale każdemu z nich przynosiły pasywne dochody. I to właśnie te regularne, comiesięczne, w miarę pewne dochody z najmu stanowią największą – z perspektywy wolności finansowej − zaletę nieruchomości. Jeśli kupiłaś akcje giełdowej spółki, obraz znanego malarza lub jednostki funduszu inwestycyjnego, to możesz się cieszyć wzrostem ich wartości rynkowej. Ale nie możesz liczyć na regularny, comiesięczny dopływ gotówki potrzebnej ci do utrzymania standardu życia. No chyba, że je sprzedasz. Tylko, co się stanie po kilku latach, gdy skończą ci się pieniądze uzyskane z ich sprzedaży?

Wzrost wartości

Kolejną zaletą nieruchomości jest niemal pewny wzrost ich wartości w dłuższym okresie. Na giełdzie po etapie hossy przychodzi bessa. Gorzej: wartość akcji firmy, które trzymałaś, może spaść prawie do zera, jeśli ta firma popadnie w tarapaty. A większość firm w nie wpada prędzej czy później, chociażby dlatego, że rynek i technologie ciągle się zmieniają. Ile są dziś warte akcje giełdowych gigantów sprzed 50-100 lat, którzy zajmowali się produkcją zapałek, gramofonów czy pługów? Ile są warte akcje banku Lehman Brothers? Akcje firm paliwowych bardzo by potaniały, gdyby nastąpił przełom w kosztach technologii energii słonecznej.

Dach nad głową, czy lokal do prowadzenia sklepu potrzebny będzie zawsze. Co więcej, ciągle rośnie liczba ludzi na świecie. Co roku przybywa biznesów, które potrzebują lokali do prowadzenia działalności. A ilości dostępnych terenów pod budowę nie przybywa tak szybko. Rośnie cena ziemi. Rosną również ceny materiałów budowlanych i dniówka murarzy. Wzrasta koszt zbudowania metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym. A za nimi podążają ceny mieszkań na rynku wtórnym. Dzisiejsza cena mieszkania w kamienicy w centrum Torunia to 6000 zł za m.kw. Nieważne, że koszt jej zbudowania 500 lat temu wyniósł na dzisiejsze pieniądze ułamek grosza. Ceny nieruchomości mogą się wahać w krótkich przedziałach czasowych, ale długoterminowo rosną wraz z inflacją i rosnącą wartością odtworzeniową.

Elastyczna cena kupna

Jeśli zdecydujecie z koleżanką z Austrii, że tego samego dnia i o tej samej porze kupicie złoto, akcje banku ABC, obligacje rządu Austrii lub jednostki funduszu inwestycyjnego XYZ, to obie zapłacicie identyczną cenę. Dla wszystkich obowiązuje jednolita cena rynkowa. Mieszkanie możesz kupić poniżej jego średniej wartości rynkowej, o ile będziesz cierpliwa w poszukiwaniu zmotywowanego sprzedawcy. Co więcej, po zakupie będziesz mogła wpłynąć na wzrost wartości swojego mieszkania, remontując je bądź wydzielając w nim dodatkowy pokój. Jeśli tanio kupisz i podniesiesz wartość mieszkania, więcej zarobisz na najmie.

Zabezpieczenie przed inflacją

Mieszkanie stanowi dobre zabezpieczenie przed inflacją. Jego wartość jest mniej podatna na gwałtowne zmiany rynkowe. Firmy ubezpieczeniowe chętnie ubezpieczą ryzyko całkowitej utraty wartości twojej inwestycji. Z tych powodów, a także dzięki istnieniu rękojmi ksiąg wieczystych, banki chętnie udzielą kredytu na zakup mieszkania na wynajem. Dzięki kredytowi szybciej zbudujesz odpowiednio duży portfel nieruchomości na wynajem i szybciej osiągniesz swoją wolność finansową.

W jakie nieruchomości warto inwestować?

Sam inwestowałem w małe, tanie kawalerki w blokach oraz kamienicach, niekoniecznie w dobrych lokalizacjach. Ważne, by były tanie. Swoją strategię opisuję w książce „Mieszkania na wynajem. Moja droga do wolności finansowej”. Po napisaniu książki „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” miałem okazję poznać i rozmawiać osobiście lub na łamach bloga z wieloma inwestorami. Rozmowy te utwierdziły mnie w przekonaniu, że nie ma jedynej słusznej drogi dojścia do swojej wolności finansowej. Znam osoby, które kupują tylko 2-pokojowe mieszkania, inne tylko kawalerki. Niektórzy mieszkania na rynku wtórnym. Inni tylko na rynku pierwotnym. Ostatnio poznany Hindus prowadzący w Polsce od 10 lat własny biznes, zgromadził portfel kilkunastu bardzo luksusowych apartamentów. Znajomi wydawcy mojej książki mają portfel kilku willi w Konstancinie.

Oczywiście możesz również inwestować w nieruchomości niemieszkaniowe. Jeden z czytelników bloga Fridomia ma spory portfel garaży na wynajem. Inny wyspecjalizował się w najmie lokali na salony sukni ślubnych. Znajomy przyjaciela jest posiadaczem stu kilkudziesięciu lokali użytkowych, które wynajmuje bankom pod ich oddziały.

To, co jest wspólne dla wszystkich osób, które osiągnęły wolność finansową lub chociaż mocno się do niej przybliżyły, to to, że ich portfele nieruchomości przynoszą im regularny, comiesięczny dopływ pasywnej gotówki z najmu. Nieruchomości niewynajęte lub wynajęte nieodpowiednim najemcom nie dadzą ci wolności finansowej.

O odpowiednim zarządzaniu posiadanym portfelem nieruchomości napiszę w jednym z kolejnych felietonów. A póki co, jeśli masz jakieś pytania lub uwagi dotyczące powyższego tekstu, to zapraszam na mojego bloga lub do kontaktu mailowego: slawek.muturi@fridomia.pl.

Fot.: Flickr/grey.beard.44 na lic. CC BY-ND 2.0